Av Synad · Publicerad 16 oktober 2026 · Uppdaterad 18 oktober 2026
En garantibesiktning är den besiktning som enligt AB 04 och ABT 06 kapitel 7 hålls före garantitidens utgång för att konstatera vilka fel som framträtt under garantitiden. Den avgör vad entreprenören ska avhjälpa på egen bekostnad innan ansvaret går över i den strängare bevisregel som gäller efter garantitiden. Den här artikeln går igenom när besiktningen ska hållas, vem som kallar, vad som prövas, hur garantitiden räknas och vad protokollet ska innehålla, med en mall att ladda ner.
Garantitiden: fem år och två år
Garantitiden börjar löpa den dag entreprenaden godkänns vid slutbesiktningen, eller den dag den enligt kapitel 7 ska anses avlämnad. Enligt AB 04 är garantitiden fem år för entreprenörens arbete och två år för material och varor, om inte parterna avtalat annat. ABT 06 har fem år för entreprenaden och två år för material och varor som entreprenören inte själv valt. Har leverantören lämnat en längre garanti för en vara gäller den i stället.
Under garantitiden ansvarar entreprenören för fel som framträder, om entreprenören inte kan visa att felet beror på något annat, till exempel bristande underhåll eller felaktig användning. Efter garantitiden vänder bevisbördan: beställaren måste då visa att felet är väsentligt och beror på entreprenörens vårdslöshet. Den skillnaden är skälet till att garantibesiktningen är viktig för beställaren, och till att den ska hållas i tid.
När garantibesiktningen ska hållas
Garantibesiktning ska verkställas före utgången av den kortaste garantitiden, och om garantitiderna är olika långa kan en ytterligare garantibesiktning hållas före utgången av den längre. I praktiken bokas den två till tre månader innan tiden löper ut, så att avhjälpande och efterbesiktning hinner ske inom garantitiden. Det är beställaren som ska se till att besiktningen hålls och som bekostar den, medan entreprenören kallas och har rätt att delta.
Många beställare för en garantikalender per projekt: dag för godkännande, tvåårsdag och femårsdag, med kallelse utsänd tre månader före respektive datum. Det enklaste sättet att missa en garantibesiktning är att inte veta när tiden går ut.
Vad som prövas
Besiktningsmannen går igenom entreprenaden på samma sätt som vid slutbesiktningen, byggdel för byggdel, men med ett annat fokus: fel som framträtt sedan godkännandet. Typiska iakttagelser är sprickor i puts och gips, sättningar i golv, fönster och dörrar som går trögt, läckage vid genomföringar, fuktfläckar, ytskikt som släpper och installationer som inte fungerar som avsett. Fel som antecknades redan vid slutbesiktningen och som skulle ha avhjälpts tas upp på nytt om de kvarstår.
Precis som vid slutbesiktningen avgör besiktningsmannen om det är ett fel i AB-mening, det vill säga en avvikelse från kontraktsenligt utförande, och om det ligger entreprenören till last. Normalt slitage, skador orsakade av brukaren och bristande underhåll antecknas men är inte fel som entreprenören ska avhjälpa. Beställaren bör inför besiktningen samla de påpekanden som kommit från hyresgäster eller brukare under garantitiden.
Avhjälpande efter garantibesiktningen
Fel som antecknas i utlåtandet ska entreprenören avhjälpa utan dröjsmål, inom den tid besiktningsmannen anger. Avhjälps felet inte får beställaren efter skriftlig underrättelse låta göra det på entreprenörens bekostnad. Om avhjälpandet ska kontrolleras hålls en efterbesiktning, som entreprenören normalt bekostar om felen var antecknade. Fel som påtalats under garantitiden men inte avhjälpts vid tidens utgång kvarstår som entreprenörens ansvar.
Protokollet och mallen
Utlåtandet från en garantibesiktning har samma struktur som utlåtandet från en slutbesiktning: objekt och parter, vilka handlingar besiktningen gjorts mot, närvarande, numrerade fel med foto, beskrivning och ansvarig, parternas synpunkter samt besiktningsmannens ställningstagande och tid för avhjälpande. Dessutom bör det ange garantitidens utgång och om ytterligare garantibesiktning ska hållas. Synads mall för entreprenadbesiktning täcker garantibesiktning tillsammans med för-, efter- och särskild besiktning; kryssa i besiktningstypen överst.
3 sidor, 9 kB. Skriv ut eller fyll i på skärmen. Ingen registrering.
Checklista inför garantibesiktning
- Datum för godkännande och garantitidernas utgång kontrollerade mot kontraktet och utlåtandet från slutbesiktningen.
- Kallelse utsänd till entreprenören i god tid, med tid, plats och omfattning.
- Utlåtandet från slutbesiktningen och eventuella efterbesiktningar tillgängliga, så att kvarstående fel kan följas upp.
- Brukarnas och förvaltningens påpekanden under garantitiden samlade.
- Drift- och underhållsinstruktioner till hands, för att skilja fel från bristande underhåll.
- Tillgång till alla utrymmen, inklusive lägenheter, tekniska utrymmen och tak.
Vanliga frågor om garantibesiktning
Hur lång är garantitiden enligt AB 04 och ABT 06?
Enligt AB 04 är garantitiden fem år för entreprenörens arbete och två år för material och varor, om inte annat avtalats. ABT 06 har fem års garantitid för entreprenaden, med två år för material och varor som entreprenören inte själv valt. Längre garantitid för material gäller om leverantören lämnat det. Kontrollera alltid kontraktet; AF-delen avviker ofta från standardtexten.
Vem kallar till garantibesiktning?
Beställaren. Det är beställaren som ska se till att garantibesiktning verkställs före garantitidens utgång, och som utser besiktningsmannen om parterna inte enas om en gemensam. Entreprenören ska kallas och har rätt att närvara.
Vad händer om garantibesiktning inte hålls?
Beställaren förlorar inte automatiskt rätten att göra gällande fel, men bevisläget försämras avsevärt. Fel som framträtt under garantitiden ska påtalas, och utan besiktning saknas den opartiska dokumentationen av vilka fel som fanns när tiden löpte ut. Entreprenörens ansvar för fel som framträder efter garantitiden är dessutom begränsat till väsentliga fel som beror på vårdslöshet.
Vad är skillnaden mellan garantibesiktning och efterbesiktning?
Garantibesiktningen prövar entreprenaden före garantitidens utgång och letar efter fel som framträtt under garantitiden. Efterbesiktningen kontrollerar att fel som antecknats vid en tidigare besiktning, till exempel slutbesiktningen eller garantibesiktningen, faktiskt är avhjälpta. Efter en garantibesiktning med fel hålls därför ofta en efterbesiktning.
Gör det digitalt
I Synad väljer du mallen för garantibesiktning, anger garantitider och slutbesiktningsreferens och följer upp tidigare fel, inklusive återkomna, genom att duplicera slutbesiktningens protokoll och uppdatera status per punkt. Fel som framträtt under garantitiden numreras automatiskt, får foto på rätt punkt, klassning och avhjälpandetid. Utlåtandet exporteras som PDF med din logotyp och delas med parterna direkt. Läs mer på sidan om entreprenadbesiktning eller se mallen i mallbiblioteket.