Vad ingår i en överlåtelsebesiktning?
Överlåtelsebesiktningen beställs av säljare eller köpare inför en fastighetsaffär och ska ge en bild av byggnadens skick och eventuella riskkonstruktioner. Den är okulär: besiktningsmannen undersöker det som är synligt och åtkomligt utan ingrepp. Mallen i Synad följer den struktur som SBR (Svenska Byggingenjörers Riksförbund) använder:
- Uppdragsbeskrivning: parter, objekt, omfattning och begränsningar.
- Byggnadsbeskrivning: byggår, grundläggning, stomme, fasad, tak, uppvärmning, ventilation.
- Huvuddelar och byggdelar: utvändigt, vind, våtrum, kök, källare med mera, med noteringar per byggdel.
- Anmärkningar: fynd med foto, beskrivning och bedömning.
- Riskanalys: konstruktioner som erfarenhetsmässigt medför förhöjd risk, till exempel platta på mark med uppreglat golv eller inredd källare.
- Fortsatt teknisk utredning: rekommendationer om vidare undersökning.
Undersökningsplikt och jordabalken 4:19
Enligt jordabalken 4 kap. 19 § får köparen inte åberopa fel som borde ha upptäckts vid en undersökning av fastigheten. Det gör protokollet centralt i affären: det visar vad som undersöktes, vad som noterades och vad som rekommenderades för vidare utredning. Ett tydligt, daterat och oförändrat protokoll skyddar både besiktningsman och beställare om frågan om dolda fel kommer upp senare. Läs mer om spårbarhet på sidan om digitalt protokoll.
Överlåtelsebesiktning av villa och radhus
Villamallen utgår från hela byggnaden: tak, fasad, grund, vind och invändiga utrymmen rum för rum. Riskanalysen är förifylld med de konstruktioner som brukar kräva särskild uppmärksamhet, som krypgrund, källarväggar med invändig isolering och våtrum med äldre tätskikt. Tomt, dränering och markytor har egna avsnitt.
Överlåtelsebesiktning av bostadsrätt
Vid bostadsrätt är det lägenhetens inre som besiktas, eftersom föreningen ansvarar för byggnaden i övrigt. Mallen fokuserar därför på ytskikt, våtrum och kök, fönster och balkong, samt de installationer som bostadsrättshavaren ansvarar för enligt föreningens stadgar. Avsnitten för tak, fasad och grund är bortplockade så att protokollet inte ger intryck av att täcka mer än uppdraget.
Så använder du Synad för överlåtelsebesiktning
- Välj mallen Överlåtelsebesiktning — villa eller bostadsrätt och fyll i uppdrag och byggnadsbeskrivning.
- Gå igenom objektet i mallens ordning: utvändigt, vind, våningsplan, källare. Fota vid varje byggdel.
- Skriv anmärkning och bedömning direkt vid fyndet. Fotot kopplas automatiskt till rätt byggdel.
- Markera riskkonstruktioner i riskanalysen och notera rekommenderad fortsatt utredning.
- Exportera protokollet som PDF med din logotyp och skicka till beställaren innan du lämnat platsen.
Vanliga frågor
Vad är en överlåtelsebesiktning? En okulär byggnadsteknisk undersökning av en fastighet inför en försäljning. Den beskriver byggnadens skick och risker vid besiktningstillfället och görs oftast av en certifierad besiktningsman på uppdrag av köpare eller säljare.
Ersätter besiktningen köparens undersökningsplikt? Nej. Enligt jordabalken 4 kap. 19 § kan köparen inte åberopa fel som borde ha upptäckts vid en undersökning. Besiktningen är ett sätt att fullgöra undersökningsplikten, men det protokollet inte täcker, till exempel dolda utrymmen, kvarstår som köparens ansvar att undersöka vidare.
Hur lång tid tar protokollet? Med papper är det vanligt att renskriften tar lika lång tid som besiktningen. I Synad skriver du protokollet på plats, och i våra pilotmätningar sparar besiktningsmän flera timmar per uppdrag.
Ingår fuktmätning? En överlåtelsebesiktning är okulär. Fuktindikering i riskkonstruktioner kan ingå som tilläggstjänst och dokumenteras då i samma protokoll med instrument, mätpunkt och värde.