Publicerad 27 september 2026
En överlåtelsebesiktning är en okulär byggnadsteknisk undersökning av en fastighet inför försäljning, och protokollet är den handling som beskriver vad som undersökts, vad som observerats och vilka risker som bedömts. I den här artikeln går vi igenom protokollets delar enligt den modell som SBR, Svenska Byggingenjörers Riksförbund, har etablerat i branschen, och vad Jordabalken 4 kap. 19 § betyder för hur protokollet ska läsas.
Vad protokollet ska svara på
Ett protokoll för överlåtelsebesiktning har en tydlig funktion: det ska ge köparen en bild av byggnadens skick så att köparen kan ta ställning till köpet, och det ska tydligt avgränsa vad besiktningsmannen faktiskt har undersökt. Den andra delen är lika viktig som den första. Protokollet läses ofta först på allvar när ett fel upptäckts efter tillträdet, och då är frågan nästan alltid: framgick detta av protokollet, och ingick det i uppdraget?
Ett komplett protokoll innehåller därför, i den här ordningen:
- Uppdragsbeskrivning med omfattning och undantag
- Förutsättningar vid besiktningstillfället
- Byggnadsbeskrivning
- Genomgång per huvuddel och byggdel med anmärkningar
- Riskanalys
- Rekommendation om fortsatt teknisk utredning
- Sammanfattning
Uppdrag, omfattning och undantag
Det första avsnittet anger vem som beställt besiktningen, vilken fastighet det gäller och vad uppdraget omfattar. Här står också det som inte ingår, och det ska stå tydligt. En överlåtelsebesiktning enligt SBR-modellen är en okulär undersökning av byggnadens tillgängliga ytor. Den omfattar normalt inte:
- El-, VVS-, ventilations- och värmeinstallationer
- Eldstäder och rökkanaler
- Vitvaror och maskinell utrustning
- Mark, tomt och byggnader som inte uttryckligen ingår
- Ingrepp i konstruktionen, till exempel håltagning eller upptagning av golv
- Mätningar, om inte fuktindikering eller fuktmätning särskilt beställts som tillägg
Om du är beställare: kontrollera den här listan innan besiktningen. Om du är besiktningsman: skriv den även när du tror att kunden vet, eftersom protokollet kan hamna hos någon som inte var med vid beställningen.
Förutsättningar
Avsnittet dokumenterar omständigheter som påverkat vad som gått att undersöka. Typiska uppgifter är datum och tid, väderlek, vilka som närvarade, vilka handlingar som fanns tillgängliga och vilka ytor som inte gick att komma åt. Ett krypgrund med igensatt lucka, en vind full av lösöre eller snötäckt tak är exempel på sådant som ska stå här. Om en yta inte kunnat besiktigas ska det framgå i protokollet, inte förutsättas av läsaren.
Här noteras också uppgifter som säljaren lämnat muntligt eller skriftligt, till exempel om tidigare skador, renoveringar eller kända problem. Sådana uppgifter återges som just uppgifter från säljaren, inte som besiktningsmannens egna iakttagelser.
Byggnadsbeskrivning
Byggnadsbeskrivningen är en kort, teknisk sammanställning av hur huset är byggt. Den ger läsaren den bakgrund som behövs för att förstå riskanalysen och anmärkningarna. Innehållet bygger dels på det besiktningsmannen kan se, dels på handlingar och uppgifter från säljaren, och det ska framgå vilket som är vilket.
| Rubrik | Exempel på uppgift |
|---|---|
| Byggnadsår och ombyggnader | Uppfört 1974, tillbyggnad 1998, badrum renoverat 2016 enligt säljaren |
| Grundläggning | Platta på mark, källare, krypgrund eller torpargrund |
| Stomme | Träregelstomme, lättbetong, tegel |
| Fasad | Stående träpanel, putsad fasad, fasadtegel |
| Yttertak | Takform, taktäckning, ålder om känd |
| Fönster | Typ, material, ungefärlig ålder |
| Ventilation, uppvärmning, VA | Anges översiktligt som bakgrund, utan att funktionen bedöms |
Huvuddelar, byggdelar och anmärkningar
Detta är protokollets kärna. Byggnaden delas in i huvuddelar, typiskt utvändigt, invändigt och eventuellt vind, grund och biutrymmen. Varje huvuddel delas i byggdelar, till exempel fasad, tak, fönster, våtrum och kök. Under varje byggdel noteras vad som observerats.
En anmärkning ska vara konkret och gå att lokalisera. Skriv var, vad och i vilken omfattning. “Fuktfläck i innertak, cirka 20 × 30 cm, sovrum 2, under takfotens anslutning mot norr” är en anmärkning. “Tecken på fukt på övervåningen” är det inte. Foton ska kopplas till respektive anmärkning, och varje anmärkning ska ha ett nummer som gör att den kan hänvisas till i mejl och i en eventuell senare utredning.
Det är också värt att notera det som är utan anmärkning. Ett protokoll där bara felen står ger ingen information om vad som faktiskt kontrollerats. Att en byggdel besiktigats och bedömts utan anmärkning är en uppgift i sig.
Riskanalys
Riskanalysen skiljer överlåtelsebesiktningen från en ren felinventering. Här bedömer besiktningsmannen vilka konstruktioner som medför förhöjd risk för fel, utifrån byggnadssätt, ålder, material och det som observerats. Riskanalysen kan peka ut något där inget fel har konstaterats, men där erfarenheten säger att risken är påtaglig.
Vanliga exempel:
- Uteluftsventilerad krypgrund, där risken för fukt och mikrobiell påväxt är känd
- Inredd källare med invändig isolering mot källarvägg
- Platta på mark med överliggande isolering och träreglar i golvet
- Putsad, enstegstätad fasad på träregelstomme
- Våtrum som är äldre än sitt tätskikts förväntade livslängd eller där dokumentation saknas
- Vind med tecken på otillräcklig ventilation eller kondens
Riskanalysen ska motiveras. Läsaren ska förstå varför konstruktionen bedöms som riskabel, inte bara att den gör det.
Fortsatt teknisk utredning
När besiktningsmannen inte kan avgöra om ett fel föreligger utan att göra ingrepp eller mätningar som inte ingår i uppdraget, rekommenderas fortsatt teknisk utredning. Rekommendationen ska ange vad som bör undersökas, varför och gärna hur, till exempel fuktmätning i krypgrundens blindbotten eller fuktindikering i badrummets golv.
Detta avsnitt hänger ihop med undersökningsplikten. Enligt Jordabalken 4 kap. 19 § får köparen som fel inte åberopa något som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter och omständigheterna vid köpet. En rekommendation om fortsatt utredning i protokollet är en sådan omständighet. Om köparen väljer att inte följa den, kan det påverka möjligheten att senare hävda fel. Det är skälet till att avsnittet ska vara tydligt formulerat och inte gömmas i ett underordnat stycke.
Sammanfattning och distribution
Sammanfattningen är det avsnitt som läses först. Den ska ge en överblick över de viktigaste anmärkningarna, riskerna och rekommendationerna utan att ersätta genomgången. Protokollet avslutas med uppgift om vem som upprättat det, datum och till vem det lämnats. Om protokollet är beställt av säljaren och ska överlåtas till köparen bör det framgå på vilka villkor det sker.
Vanliga frågor
Ersätter en överlåtelsebesiktning köparens undersökningsplikt? Nej. Besiktningen är ett sätt att uppfylla delar av undersökningsplikten enligt Jordabalken 4 kap. 19 §, men plikten omfattar hela fastigheten. Det som besiktningen uttryckligen inte omfattar, till exempel el och VVS, behöver köparen undersöka på annat sätt.
Vad är skillnaden mellan en anmärkning och en riskanalys? En anmärkning är något besiktningsmannen faktiskt har observerat, till exempel en fuktfläck eller en spricka. Riskanalysen pekar ut konstruktioner där risken för fel är förhöjd av kända skäl, även om inget fel har kunnat konstateras vid okulär kontroll.
Hur länge är protokollet giltigt? Protokollet beskriver skicket vid besiktningstillfället. Det finns ingen formell giltighetstid, men ju längre tid som gått, desto mindre säger det om fastighetens aktuella skick. Vid en ny försäljning görs normalt en ny besiktning.
Gör det digitalt
Synads mall för överlåtelsebesiktning följer strukturen i den här artikeln: uppdrag och undantag, förutsättningar, byggnadsbeskrivning, huvuddelar och byggdelar med numrerade anmärkningar, riskanalys och fortsatt teknisk utredning. Foton tas direkt i punkten och hamnar vid rätt anmärkning i PDF:en, som exporteras med din egen logotyp. Versionshistoriken gör att du kan visa exakt vad som stod i protokollet vid leverans, och delbara länkar gör att köpare, säljare och mäklare får samma version. Läs mer om digital besiktning eller bläddra bland mallarna i mallbiblioteket.