Av Synad · Publicerad 16 oktober 2026 · Uppdaterad 18 oktober 2026
Ett besiktningsutlåtande är besiktningsmannens skriftliga redovisning av vad som iakttagits vid en besiktning och vilken bedömning det leder till. Vid entreprenadbesiktning enligt AB 04 och ABT 06 är utlåtandet det dokument som anger antecknade fel och om entreprenaden godkänns; vid överlåtelsebesiktning är det den redovisning av byggnadens skick som köparen eller säljaren beställt. Den här artikeln går igenom vad utlåtandet ska innehålla, vem som skriver under, hur det skiljer sig från ett protokoll och var du hittar en mall.
Utlåtandets roll
Utlåtandet är den enda produkten av en besiktning. Allt besiktningsmannen sett, mätt och bedömt har värde bara i den mån det står i utlåtandet, formulerat så att någon som inte var med kan förstå det. Vid slutbesiktning avgör utlåtandet när entreprenaden är avlämnad och garantitiden börjar; vid garantibesiktning vilka fel entreprenören ska avhjälpa; vid överlåtelsebesiktning vad köparen fått veta om huset och därmed vad som senare kan räknas som dolt fel. Ett utlåtande skrivs därför för läsaren om fem år, inte för parterna i rummet.
Vad ett besiktningsutlåtande ska innehålla
För entreprenadbesiktning anger AB 04 och ABT 06 kap 7 §§ 13–14 vad utlåtandet ska innehålla (§ 14 är innehållslistan); i praktiken utsänds det inom tre veckor. Delarna nedan täcker den listan och fungerar även för andra besiktningstyper.
- Identifiering. Objekt med fastighetsbeteckning och adress, parter, uppdragsgivare, besiktningsman, besiktningens typ och datum.
- Uppdrag och omfattning. Vad besiktningen omfattar och vad som undantagits, samt vilka handlingar besiktningen gjorts mot. Vid överlåtelsebesiktning: uppdragsbekräftelsen och att besiktningen är okulär.
- Förutsättningar. Närvarande, väderlek, tillgänglighet, vad som inte kunnat besiktigas och varför.
- Iakttagelser. Numrerade per byggdel eller rum, med beskrivning, läge, foto och, vid entreprenadbesiktning, uppgift om vem som svarar för felet. Mätvärden med enhet och det riktvärde de bedömts mot.
- Bedömning. Vid entreprenad: fel, inte fel, anteckning. Vid överlåtelse: notering, anmärkning, risk för skada, fortsatt teknisk utredning. Bedömningen ska gå att skilja från iakttagelsen.
- Parternas synpunkter. Det parterna anfört på plats, särskilt när de har olika uppfattning.
- Ställningstagande. Godkänd eller inte godkänd med datum, tid för avhjälpande och efterbesiktning; eller, vid överlåtelse, riskanalys och rekommenderad fortsatt utredning.
- Signatur och distribution. Besiktningsmannens underskrift, datum och vilka utlåtandet överlämnats till.
Vem skriver under?
Besiktningsmannen skriver under, eftersom utlåtandet är besiktningsmannens bedömning. Parternas underskrift, när den förekommer, bekräftar närvaro och att de tagit del av utlåtandet, inte att de godkänner det. Den som är missnöjd invänder skriftligt; vid entreprenadbesiktning enligt AB 04 och ABT 06 finns dessutom möjligheten att påkalla överbesiktning av en ny besiktningsman eller nämnd inom den tid kapitel 7 anger. Ett utlåtande som ändras efter att det lämnats måste därför gå att skilja från originalet; en daterad PDF som sänts till parterna enligt sändlistan löser det.
Vanliga brister i utlåtanden
- Iakttagelse och bedömning blandas. “Sprickor i fasaden, bör åtgärdas” säger inte om det är ett fel som entreprenören svarar för eller en notering. Skriv vad som sågs, sedan vad det innebär.
- Inget ställningstagande. Ett entreprenadutlåtande utan ett klart godkänd eller inte godkänd lämnar garantitidens start öppen.
- Foton utan koppling. En bildbilaga utan nummer på bilderna tappar sitt värde vid efterbesiktningen.
- Mätvärden utan riktvärde. “Fukt OK” är inte en iakttagelse. Värde, enhet, instrument och det riktvärde du bedömt mot.
- Sen eller osäker distribution. Frister räknas från utlåtandet. Skicka det samma dag, och dokumentera till vem.
Mallar för utlåtanden
Strukturen ovan finns i Synads mallar: slutbesiktning och entreprenadbesiktning för utlåtanden enligt AB 04 och ABT 06, överlåtelsebesiktning för villa och bostadsrätt enligt SBR:s modell. Ladda ner mallen för slutbesiktning här, eller se alla mallar i mallbiblioteket.
4 sidor, 11 kB. Skriv ut eller fyll i på skärmen. Ingen registrering.
Vanliga frågor om besiktningsutlåtande
Vad är skillnaden mellan besiktningsprotokoll och besiktningsutlåtande?
I dagligt tal används orden om samma dokument. I AB 04 och ABT 06 heter besiktningsmannens skriftliga redovisning utlåtande, och det är utlåtandet som har rättsverkan: det anger antecknade fel och om entreprenaden godkänns. Protokoll används ofta om den löpande anteckningen på plats, eller om dokumentet vid besiktningar som inte regleras av AB, till exempel hyreskontroller. Innehållsmässigt är kraven desamma: identifiering, iakttagelser, bedömning och signatur.
Vem skriver under ett besiktningsutlåtande?
Besiktningsmannen. Utlåtandet är besiktningsmannens egen bedömning, och parternas underskrift innebär bara att de tagit del av det, inte att de godkänner innehållet. Vill en part invända mot utlåtandet gör den det skriftligt till motparten; vid entreprenadbesiktning enligt AB 04 kan en part som är missnöjd med utlåtandet påkalla överbesiktning inom viss tid.
Måste besiktningsutlåtandet vara skriftligt?
Ja. AB 04 och ABT 06 kräver ett skriftligt utlåtande som överlämnas till parterna, och vid överlåtelsebesiktning är det skriftliga utlåtandet det köparen köper. Digitalt räknas som skriftligt; det som krävs är att utlåtandet kan läsas, sparas och visas upp oförändrat.
Hur snabbt ska utlåtandet lämnas?
Så snart som möjligt efter besiktningen, eftersom frister för avhjälpande och för att invända mot utlåtandet räknas från besiktningen eller från det att utlåtandet överlämnats. Med ett digitalt protokoll kan utlåtandet lämnas på plats, med foton kopplade till rätt punkt.
Gör det digitalt
I Synad följer utlåtandet mallens struktur automatiskt: iakttagelser numreras per byggdel, fotot tas på punkten, bedömningen väljs i en lista och ställningstagandet skrivs i ett eget avsnitt. Utlåtandet exporteras som PDF med din logotyp och delas med parterna som länk enligt sändlistan; versionslåsning kommer snart. Läs mer om slutbesiktning i Synad, överlåtelsebesiktning eller vad som gör ett digitalt besiktningsprotokoll spårbart.