Publicerad 27 september 2026
En mall för besiktningsprotokoll är en fördefinierad struktur som styr vad som ska dokumenteras vid en besiktning, i vilken ordning och med vilken detaljnivå, så att protokollet blir komplett och jämförbart oavsett vem som håller i syn. I den här artikeln går vi igenom vilka delar som alltid bör finnas med, vad som skiljer sig mellan besiktningstyperna och hur en digital mall tar bort det mesta av efterarbetet.
Varför mallen spelar roll
Ett besiktningsprotokoll har två läsare: den som är med på plats och den som läser det månader senare, ofta i ett läge där parterna inte längre är överens. Protokollet ska fungera för båda. Det ställer krav som en tom anteckningsbok inte uppfyller.
- Fullständighet. Utan en fast struktur glöms enskilda utrymmen, byggdelar eller kontrollpunkter bort. En mall tvingar fram ett aktivt ställningstagande för varje punkt, även när svaret är “utan anmärkning”.
- Jämförbarhet. När alla protokoll i verksamheten följer samma disposition går det att jämföra objekt, följa upp fel över tid och ta över någon annans ärende utan att börja om.
- Bevisvärde. Ett protokoll som är daterat, numrerat, kopplat till foton och tydligt med vem som noterat vad väger tyngre än lösa anteckningar om det senare blir tvist.
Delar som alltid ska finnas med
Oavsett typ av besiktning finns en gemensam kärna. Om din mall saknar någon av punkterna nedan är det där du börjar.
| Del | Innehåll | Varför |
|---|---|---|
| Objekt | Adress, fastighetsbeteckning eller lägenhetsnummer, eventuellt projektnummer | Protokollet måste entydigt gå att koppla till rätt objekt |
| Parter | Beställare, eventuell motpart, besiktningsman eller kontrollant | Klargör vem protokollet är upprättat för och av vem |
| Uppdrag och omfattning | Vad som ingår, vad som uttryckligen inte ingår, vilka avtal eller handlingar som gäller | Avgränsar ansvaret och förhindrar missförstånd om vad som kontrollerats |
| Förutsättningar | Datum, tid, väder, närvarande, tillgänglighet, om något utrymme inte gick att nå | Förklarar varför något kan ha missats eller inte kunnat bedömas |
| Kontrollpunkter | Numrerade punkter per rum, byggdel eller moment, med status och beskrivning | Själva innehållet, i en form som går att referera till |
| Foton och mätvärden | Bilder kopplade till rätt punkt, mätvärden med instrument och metod | Gör anmärkningen kontrollerbar i efterhand |
| Sammanfattning och utlåtande | Helhetsbedömning, eventuellt godkännande, rekommenderade åtgärder | Det avsnitt de flesta läser först |
| Underskrift och distribution | Vem som upprättat, vem som mottagit, datum för utskick | Startar eventuella frister och bekräftar att protokollet delgivits |
Numrering och status per punkt
Den enskilt viktigaste detaljen i en mall är hur kontrollpunkterna numreras och statusmarkeras. En punkt som heter “B.3.2” och har status “fel” går att hänvisa till i ett mejl, i en efterbesiktning och i ett åtgärdsintyg. En punkt som heter “fönstret i köket” gör inte det, särskilt inte om det finns två fönster.
En fungerande numrering bygger på tre nivåer:
- Huvuddel eller plan — till exempel A för utvändigt, B för invändigt, eller plan 1, plan 2.
- Rum eller byggdel — till exempel B.3 för kök eller A.2 för fasad.
- Punkt — den enskilda observationen, B.3.2.
Status ska vara ett begränsat antal fasta alternativ, inte fritext. Tre nivåer räcker oftast: godkänt, anmärkning och fel. Vid entreprenadbesiktning kan “fel” behöva delas upp beroende på om det ska åtgärdas av entreprenören eller om det är ett fel som beställaren väljer att acceptera mot avdrag. Poängen är att statusen ska gå att filtrera på i efterhand, så att en lista med alla fel kan skapas utan att någon läser hela protokollet.
Vad som skiljer sig per besiktningstyp
Grundstrukturen ovan är gemensam, men varje besiktningstyp har egna avsnitt som en generisk mall saknar. Här är de viktigaste tilläggen.
Överlåtelsebesiktning
Följer i praktiken SBR:s modell: byggnadsbeskrivning, genomgång per huvuddel och byggdel, anmärkningar, riskanalys och rekommendation om fortsatt teknisk utredning. Protokollet ska också vara tydligt med vad som inte ingår, till exempel el, VVS och eldstäder, eftersom köparens undersökningsplikt enligt Jordabalken 4 kap. 19 § sträcker sig längre än besiktningsmannens uppdrag. Läs mer på sidan om överlåtelsebesiktning.
Slutbesiktning och andra entreprenadbesiktningar
Styrs av AB 04 respektive ABT 06 kapitel 7. Mallen behöver fält för vilka kontraktshandlingar besiktningen prövas mot, en tydlig lista över fel, besiktningsmannens utlåtande med ställningstagande till godkännande, och plats för att notera vad parterna anfört på plats. Se sidorna om slutbesiktning och entreprenadbesiktning.
Hyreskontroll vid in- och utflyttning
Strukturen är rum för rum, med samma ytor och inventarier i samma ordning vid in- och utflyttning så att de två protokollen går att lägga bredvid varandra. Bedömningen görs mot begreppet normalt slitage i Jordabalken 12 kap. 24 §, vilket kräver att skicket beskrivs konkret snarare än med ord som “bra” eller “slitet”. Mer om detta på sidan om hyreskontroll.
Fuktkontroll och egenkontroll
Fuktkontroll behöver fält för mätmetod, instrument, mätpunkt, uppmätt värde och vilket riktvärde det jämförs mot. Egenkontroll i byggprojekt ska kunna kopplas till kontrollplanens punkter enligt PBL 10 kap., med signatur per moment. Se fuktkontroll och egenkontroll.
Vanliga brister i mallar
- Fritext i stället för punkter. Ett långt löpande avsnitt per rum går inte att följa upp. Dela upp i numrerade punkter med egen status.
- Foton som bilaga. Tjugo bilder i slutet av dokumentet med bildtexter som “kök 3” gör att läsaren måste gissa vilken punkt bilden hör till. Bilden ska sitta vid punkten.
- Ingen plats för “ej kontrollerat”. Om ett utrymme var låst eller en vind inte gick att nå måste det stå i protokollet, annars ser det ut som att det kontrollerats utan anmärkning.
- Otydlig omfattning. Om mallen saknar ett avsnitt om vad som inte ingår är det svårt att i efterhand visa att ett utelämnat moment aldrig var en del av uppdraget.
- Ingen versionshantering. När protokollet ändras efter utskick, till exempel efter en efterbesiktning, måste det gå att se vad som ändrats och när.
Från pappersmall till digital mall
En pappersmall löser fullständigheten men inte efterarbetet. Anteckningarna ska renskrivas, bilderna ska föras över från telefonen och sorteras, numreringen ska stämma och dokumentet ska sättas ihop och skickas. En digital mall gör samma struktur tillgänglig i fält, så att protokollet är färdigt när du lämnar objektet.
Det som skiljer en bra digital mall från ett formulär i ett vanligt dokumentprogram:
- Numreringen sköts automatiskt när punkter läggs till, tas bort eller flyttas.
- Foton tas direkt i punkten och hamnar på rätt ställe i den färdiga rapporten.
- Status väljs ur fasta alternativ och går att filtrera på i efterhand.
- Mallen kan låsas så att alla i verksamheten använder samma version.
- Export till PDF sker med rätt sidhuvud, logotyp och sidnumrering utan handpåläggning.
Hur det fungerar i praktiken beskrivs närmare på sidorna om digital besiktning och digitalt protokoll.
Vanliga frågor
Finns det en lagstadgad mall för besiktningsprotokoll? Nej. Det finns ingen lag som föreskriver ett visst format. Kraven på innehåll kommer i stället från avtalet, från standardavtal som AB 04 och ABT 06 vid entreprenad, och från branschpraxis som SBR:s modell vid överlåtelsebesiktning.
Måste protokollet vara underskrivet? Det beror på sammanhanget. Vid entreprenadbesiktning är det besiktningsmannens utlåtande som gäller, och det ska vara tydligt vem som utfärdat det. Vid hyreskontroll är det klokt att båda parter bekräftar protokollet, eftersom det senare kan bli bevis i en tvist.
Kan jag använda samma mall för alla besiktningstyper? Grundstrukturen är densamma, men innehållet skiljer sig. En överlåtelsebesiktning behöver byggnadsbeskrivning och riskanalys, en slutbesiktning behöver koppling till kontraktshandlingarna och en hyreskontroll behöver rum-för-rum-struktur. Utgå från en gemensam grund och anpassa per typ.
Gör det digitalt
I Synad finns färdiga mallar för överlåtelsebesiktning, slutbesiktning, hyreskontroll, fuktkontroll och egenkontroll, byggda på strukturen i den här artikeln. Punkterna numreras automatiskt, foton kopplas till rätt rum och punkt, varje punkt får en status, och det färdiga protokollet exporteras som PDF med din egen logotyp. Versionshistorik och delbara länkar gör att beställaren alltid ser rätt version. I våra pilotmätningar sparade användarna omkring tre timmar per syn jämfört med pappersmall och renskrivning. Du hittar alla mallar i mallbiblioteket.