Publicerad 27 september 2026
En hyreskontroll, ofta kallad in- och utflyttningsbesiktning, är en dokumenterad genomgång av en bostads eller lokals skick vid tillträde och avflyttning, som gör det möjligt att avgöra vad som förändrats under hyrestiden och vem som svarar för det. Den här artikeln beskriver hur protokollet ska byggas upp rum för rum, vad hyreslagen säger om vårdplikt och normalt slitage, och vilka rutiner som gör att tvister inte uppstår.
Varför två protokoll behövs
Grundprincipen är enkel: ett utflyttningsprotokoll säger ingenting utan ett inflyttningsprotokoll att jämföra med. Ett repigt parkettgolv vid utflyttning kan vara hyresgästens ansvar, kan ha varit repigt redan vid inflyttning, eller kan vara normalt slitage efter tolv års boende. Utan dokumentation från inflyttningen går det inte att skilja fallen åt, och då hamnar bevisbördan i praktiken hos den som vill ställa krav.
Det innebär att inflyttningsprotokollet är det viktigaste av de två, trots att det upprättas i ett läge där ingen har något att tvista om. Det ska göras med samma noggrannhet som utflyttningsprotokollet, gärna med samma mall och i samma ordning.
Vad hyreslagen säger
Hyresgästens ansvar för lägenhetens skick regleras i Jordabalken 12 kap. 24 §, det som i dagligt tal kallas hyreslagen. Enligt bestämmelsen ska hyresgästen under hyrestiden väl vårda lägenheten och svarar för skada som uppkommit genom hyresgästens vållande, eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som hör till hushållet, gäster, eller någon som hyresgästen har inrymt i lägenheten eller som utför arbete där för hyresgästens räkning.
Motsatsvis svarar hyresgästen inte för sådant som beror på normal användning, det som kallas normalt slitage. Var gränsen går är en bedömningsfråga och beror på hyrestidens längd, ytskiktens ålder vid inflyttning och hur lägenheten använts. Några tumregler som ofta används i branschen:
| Observation | Normalt slitage | Skada som kan debiteras |
|---|---|---|
| Väggar | Matta ytor, mindre märken efter möbler, enstaka spikhål | Stora hål, klotter, kraftig nedsmutsning, egen målning i avvikande kulör |
| Golv | Lätta repor i gångstråk, blekning av solljus | Djupa repor, brännmärken, vattenskador från krukor, borttagen list |
| Kök | Slitna luckor vid handtag, matta bänkskivor | Sprucken bänkskiva, saknade luckor, kraftigt inbränd fettbeläggning |
| Badrum | Kalkavlagringar, mindre missfärgning av fog | Spruckna plattor, håltagning i tätskikt, skadad golvbrunn |
| Dörrar och fönster | Slitna handtag, mindre märken | Sparkskador, borrade hål, trasiga glas |
Tabellen är vägledande. Det avgörande i en tvist är vad som faktiskt går att visa, och det är där protokollet kommer in.
Så bygger du protokollet rum för rum
Protokollet ska följa lägenheten i en fast ordning, så att inflyttnings- och utflyttningsprotokollet går att lägga bredvid varandra. En vanlig ordning är hall, kök, vardagsrum, sovrum i nummerordning, badrum, toalett, förråd, balkong och eventuella biutrymmen. Inom varje rum kontrolleras samma ytor och inventarier varje gång.
- Golv — material, skick, repor, fläckar, lösa brädor, trösklar.
- Väggar — ytskikt, hål, fläckar, sprickor, tapetskarvar.
- Tak — fläckar, sprickor, missfärgning.
- Dörrar, fönster, lister — funktion, lås, beslag, tätningslister, persienner.
- Fast inredning — garderober, hyllor, köksskåp, bänkskivor, vitvaror med modell och serienummer.
- El och VVS — synliga uttag, strömbrytare, armaturer, blandare, avlopp, brunnar. Kontrollen är okulär; funktionsprovning noteras om den gjorts.
- Nycklar och taggar — antal, märkning, till vad.
- Mätarställningar — el, vatten, värme där det är aktuellt.
Varje punkt får en status. Tre nivåer räcker: utan anmärkning, anmärkning för avvikelser som noteras men inte ska debiteras, och skada för sådant som bedöms gå utöver normalt slitage. Vid inflyttning används de två första nivåerna för att beskriva utgångsläget; vid utflyttning används alla tre.
Beskriv, fotografera, numrera
En anmärkning ska vara så konkret att någon som inte var med kan hitta och bedöma den. Skriv var i rummet, vad det är och ungefär hur stort. “Repa i parkett, cirka 15 cm, framför balkongdörr” går att verifiera. “Golvet är slitet” går inte.
Foton är det som avgör i praktiken. Ta en översiktsbild av varje rum och en närbild av varje anmärkning, och koppla bilden till just den punkten. En bildmapp med sextio bilder från inflyttningen utan koppling till protokollets punkter är svår att använda tre år senare. Numrera punkterna så att utflyttningsprotokollet kan hänvisa till dem: “Se punkt 3.2 i inflyttningsprotokollet, repa fanns vid tillträdet.”
Rutiner som förebygger tvister
- Besiktiga tillsammans. Bjud in hyresgästen både vid in- och utflyttning. Det som parterna sett tillsammans blir sällan omtvistat.
- Låt hyresgästen bekräfta. Skicka inflyttningsprotokollet till hyresgästen direkt och be om bekräftelse inom en angiven tid, till exempel en vecka, med möjlighet att komplettera med egna observationer. Det som hyresgästen inte invänt mot är svårt att bestrida senare.
- Ha samma mall varje gång. Om olika förvaltare använder olika strukturer går protokollen inte att jämföra.
- Skilj på anmärkning och skada. Skriv inte “skada” för sådant som bara är slitage. Överdrivna protokoll tappar trovärdighet i sin helhet.
- Ange vad som händer med skador. Om en skada ska debiteras ska protokollet ange det och gärna hur kostnaden beräknas, med hänsyn till ytskiktets ålder och återstående livslängd.
- Spara med versionshistorik. Om protokollet ändras efter att hyresgästen fått det ska det gå att se vad som ändrats och när.
För större bestånd är det också värt att koppla protokollen till lägenhetsregistret, så att skicket följer objektet över flera hyresgäster och det går att se när ytskikten senast byttes. Hur det kan organiseras beskrivs på sidan om hyreskontroll.
Vanliga fel i hyresprotokoll
- Inflyttningsprotokoll som bara listar avvikelser, utan att visa vad som kontrollerats.
- Olika rumsordning vid in- och utflyttning, så att punkterna inte går att matcha.
- Foton i telefonen utan koppling till protokollet, ofta hos en förvaltare som slutat.
- Protokoll som aldrig skickats till hyresgästen och därför inte kan sägas vara bekräftat.
- Bedömningen “skada” utan beskrivning av omfattning eller kostnad.
Alla fem beror i grunden på samma sak: protokollet skrevs för besiktningsdagen, inte för den dag det behövs. Läs mer om hur ett digitalt protokoll är byggt för det senare.
Vanliga frågor
Måste hyresgästen vara med vid besiktningen? Det finns inget lagkrav, men det är starkt att rekommendera. Ett protokoll som hyresgästen sett och bekräftat vid inflyttning är betydligt svårare att ifrågasätta vid utflyttning än ett som upprättats ensidigt.
Får hyresvärden ta betalt för att måla om efter en hyresgäst? Bara om slitaget går utöver vad som är normalt. Enligt Jordabalken 12 kap. 24 § svarar hyresgästen för skador som uppkommit genom vårdslöshet eller försummelse, inte för sådant som uppstår genom normal användning. Slitna väggar efter många års boende är normalt slitage; hål, klotter och rökskador är det oftast inte.
Hur länge ska protokollet sparas? Minst så länge hyresförhållandet varar och därefter så länge krav kan ställas mellan parterna. I praktiken bör inflyttningsprotokollet finnas kvar tills utflyttningsprotokollet är upprättat och eventuella krav är reglerade.
Gör det digitalt
Synads mall för hyreskontroll använder samma rumsordning vid in- och utflyttning, så att de två protokollen går att jämföra punkt för punkt. Foton tas i rummet och kopplas automatiskt till rätt punkt, varje punkt får en status, och protokollet exporteras som PDF med din logotyp direkt när du lämnar lägenheten. Den delbara länken gör att hyresgästen kan bekräfta protokollet samma dag, och versionshistoriken visar vad som ändrats efter det. Alla protokoll lagras i Sverige. I våra pilotmätningar sparade förvaltare flera timmar per syn jämfört med papper och renskrivning. Mallen finns i mallbiblioteket, och hur arbetsflödet ser ut i fält beskrivs på sidan om digital besiktning.